居住权在国内属于新生事物,我国《民法典》颁布后,其作为一项正式的法律制度引入国内法律体系。它的出现,来源于房屋的使用价值,不可避免的对金融信贷资产的还款来源产生重大影响。

当前,我国正逐渐步入老龄化社会,养老已经成为重要社会问题。自己拥有房屋但无继承人的老人,可以将房屋先设置一个供自己老有所养的居住房屋的权利,或为照顾其日常生活的保姆设置一个在其去世后保姆可以享有的居住房屋的权利,再将房屋转让或抵押。

值得注意的是,居住权与我国之前物权体系中就已存在的抵押权等发生冲突时如何解决,将影响商业银行对信贷审批的决策。商业银行较为看中房屋的抵押价值,当抵押权与居住权发生冲突时,如何更好保护商业银行的利益?

居住权的产生、特征及设立

任何事物的存在均有其独特的价值属性,居住权存在已久,可以追溯到至古罗马时期(大约公元6世纪)婚姻与家庭法律制度,其与财产继承事项紧密相关。古罗马时期,居住权是家庭负责人(家长)处分其遗产的一种特殊方式。家庭负责人可以通过特定的法律方式例如遗嘱遗赠,将居住房屋权利赠与某些没有继承权但又需要被关照的家庭成员,以保障这些家庭成员的基本生活需要,使之获得居住房屋的权利,但同时仍保留“所有权”给其合法继承人,在受关照的人死亡后,合法继承人再恢复房屋的真正完全意义上的所有权。这就决定了房屋居住权具有的社会保障功能。

我国《民法典》首次将居住权引入国内法律体系,居住权是指权利人为了满足其生活居住的需要,按照合同约定或遗嘱意思表示,在他人拥有所有权的房屋之上设立的占有、使用该房屋的权利。我国《民法典》第三百六十六条对居住权下了定义,即“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”

那么居住权的特征又有哪些呢?

一是具备居住性质。居住权的设立目的是满足生活居住需要,紧密围绕着居住的内容展开。居住权的权利主体只能是自然人。权利客体是房屋,该房屋只能是用于生活居住用途。权利内容为占有、使用该房屋,必须是为了满足居住的需要,绝对不可用作其他用途,更不能用于经营。

二是以无偿设立为原则。居住权与租赁权相似,但与房屋租赁权不同,该权利之立法目的并非为了解决市场环境下的房屋有偿供需,而是保障部分自然人这一基本民事主体的基本居住利益,因而具有一定的福利属性。我国《民法典》第三百六十八条中规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。”由此可见,设立居住权以无偿为原则。但从尊重民法意思自治的角度考虑,立法者也以但书的形式,可以设定有偿方式,给当事人另行约定居住权对价保留了合法空间。

三是禁止流转。居住权具有保障属性,是为部分自然人的居住房屋利益而设立的用益物权,而居住利益具有专属性,显然只能与特定身份的自然人相联系,不应该具有流转的必要和可能。《民法典》第三百六十九条规定:“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。”因此,法律上层面上也排除了居住权通过转让、继承、出租的方式进行流转的可能。

我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式,即第三百六十七条规定的采用订立合同的方式设立居住权,以及第三百七十一条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。其一,以合同方式设立。居住权合同,是居住权人与房屋所有权人之间为设立居住权而达成的合同。以合同方式设立居住权,是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定,居住权合同应当采用书面形式订立,属于要式合同。其二,以遗嘱方式设立。《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。遗嘱是一种单方民事法律行为,住宅所有权人可以在生前订立遗嘱,通过相应的意思表示,为居住权人设立居住权。

与抵押权设立方式相同,当事人达成了设立居住权的合意后,但并不意味着产生居住权。居住权是设立在房屋不动产之上的用益物权,且可以依托既有的房屋登记系统进行登记,因此采用登记生效主义是较为恰当的。《民法典》第368条中规定:“设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

商业银行如何破解抵押权与居住权竞合关系

居住权进入《民法典》以后,有一个问题是我们需要深入考虑,就是居住权与我国之前物权体系中就已存在的物权如所有权、抵押权等发生冲突时如何解决,与抵押权发生冲突是商业银行不得不面对的重要问题。房屋作为抵押物,是商业银行信贷资产关系最为看中特殊还款来源。房屋作为抵押权权利客体,同时也是居住权的客体,这两项权利在同一个房屋上同时存在并无什么不妥,但是居住权注重的是对房屋的实际使用,抵押权注重的是对房屋的交换,所以在这两种权利的权利人都主张实现各自对应权利的时候,就可能会出现权利冲突的情况。

作为新生事物,目前《民法典》仅有6个条文简要规定了居住权事宜,并不完备,但是其规定了“登记即可设立居住权”的原则,具体实施细则留给了各省市,目前上海、广州、南京登记机构通过的实施细则均将《民法典》居住权登记事项落地,预计其他省市也即将参照执行。对于商业银行而言,办理抵押物登记时,需提高注意意识,特别关注抵押物所在地登记机关是否已启动居住权登记程序,待抵押的抵押物是否已被在先设定了居住权。

一种是居住权设立在先,抵押权设立在后。居住权在先设立,商业银行作为抵押权人叙做抵押时可以在抵押登记机关查询到被抵房屋已经设立居住权的情况,司法裁判将会认为抵押权人愿意接受附带居住权的抵押物设立抵押。因此,在实现抵押权时,要“带居拍卖”,抵押物的抵押权实现价值较没有居住权负担的抵押物抵押权实现价值会降低。因此,商业银行如果接受事先存在的携带居住权负担的房屋作为抵押物,在评估抵押物押品价值时,应当事先考虑居住权给其带来的影响,降低抵押率。

二是抵押权设立在先,居住权设立在后。作为抵押权人,商业银行先设立房屋抵押权,抵押权人设立抵押权时居住权并不存在,抵押权的效力优先于居住权。因此,实现抵押权时会“去居拍卖”,抵押权的实现价值并不受影响。但不可否认的是,房屋所有人以恶意逃避债务为目的,有可能通过设立居住权干扰商业银行抵押权实现,给商业银行拍卖抵押物制造干扰事件,商业银行在贷后管理过程中也应密切关注抵押物的使用状况,可以要求房屋抵押人承诺不将房屋设置居住权。

综上所述,房屋作为最常见的一种不动产,在社会生活、经济发展中是不可或缺的存在,在交换价值上房屋是经济活动中重要的投资资源,可以作为抵押物流向市场,另一方面房屋也是人民群众安居乐业的重要场所,在使用价值上可以创造居住权。居住权作为一种全新的用益物权被正式引入《民法典》之中,这是我国法律顺应时代发展的要求,也是顺应广大人民群众对房屋需求。商业银行应妥善处理抵押权和居住权的关系,确保承担积极社会责任的同时,做好抵押权与居住权竞合情况下押品准入工作。